Társasházi lakásvásárlás előtt – mire érdemes az akusztikánál odafigyelni?

Miközben egyre drágábbak az újépítésű társasházi lakások, valószínűleg mindenkinek vannak személyes vagy közvetett tapasztalatai arról, hogy az akusztikai kialakítás egy rendkívüli probléma, amit gyakran nem megfelelően alakítanak ki, és a hatás különösen akkor érződik, amikor már az összes szomszéd is beköltözött. Nem teljesen késő még ekkor sem javítani, de el lehet kerülni a gondok nagy részét, ha a vásárlás előtt, vagy a kivitelezést megelőzően előrelátóak vagyunk. Mit kell megnézni a vásárlás előtt és mit érdemes kérni a kivitelezőtől, ha még építés előtt vagyunk?

A probléma röviden

Két fő akusztikai probléma szokott előfordulni a társasházi lakásokkal kapcsolatban: a hangszigetelés elégtelensége és a gépészeti zajok problémája. Nagyobb (tipikusan 40 m2 feletti) nappalik vagy amerikai konyhás helyiségek esetén, hi-fi vagy zeneszobánál, közösségi uszodánál, nagy belmagasságú előcsarnoknál teremakusztikai gondok is adódhatnak, de a leggyakoribb hiba mégis a nem megfelelő hangszigetelés.

A hangszigetelési gondok is kétfélék szoktak lenni: vízszintes és függőleges irányban is felmerülhetnek. A szomszéd lakás, közösségi terek, folyosók és a védendő lakás között között többnyire vízszintes irányú léghang szigetelési hiányokat, függőleges irányban pedig léghang és kopogó hangok együttese szokott zavarást okozni.

Az, hogy milyen mértékű szigetelés szükséges, egyrészt szabványokban van rögzítve, másrészt egyéni igényekből és a használati körülményekből lehet levezetni. A szabványok alkalmazása e cikk írásakor Magyarországon (az OTÉK vonatkozó paragrafusai alapján) de facto kötelező, a szabványokban leírt követelményektől eltekinteni nem lehet. A beruházón – illetve tervezőn és a kivitelezőn – számon is lehet kérni e szabványok betartását, azonban a szabványmegfelelés önmagában még a legtöbb esetben kevés.

A szabványnak történő megfelelés nem feltétlenül elég

A magyar akusztikai szabványok határtértékeket tartalmaznak. Ez azt jelenti, hogy nem a szabványok nem azt mondják meg, hogy milyen legyen a hangszigetelés, hanem azt, hogy milyen ne legyen: például ne legyen rosszabb, mint valahány decibel. Célértékeket a megrendelő (vevő, építtető) igényei kell meghatározzanak. A hazai gyakorlatban egyelőre még az történik a leggyakrabban, hogy némi tartalék mellett a határérték a célérték is egyben: a minimum épül meg, ami még éppen megfelel a jogszabályoknak (vagy esetleg az sem). Azért történik ez így, mert egyrészt ez a megoldás a legolcsóbb, és mert ez visz el a legkisebb falvastagsággal a legkevesebb hasznos és eladható alapterületet, másrészt mert a gyakori, hogy nem akusztikai műszaki méretezés, hanem téves szokások alapján történik a kivitelezés.

A cikk írásakor érvényes MSZ 15601-1:2007 hangszigetelési szabványban megadott küszöbszint – mely szabványnak az elődje egészen 1972-ig vezethető vissza – nemzetközi összehasonlításban legfeljebb közepesen szigorúnak mondható, ami azt jelenti, hogy az így épített, még éppen megfelelő lakáselválasztó válaszfalból átszűrődő hangok a lakók elég jelentős százalékát zavarni fogják. Szabályos lesz, de nem kielégítő. A szabványban van egy ún. fokozott követelmény is, egy jobb minőségi küszöbszint, ami valamivel magasabb hangszigetelési értékeket biztosít. Ez sem eredményez mindenki számára megfelelő elválasztást, és sok függ attól is, hogy a szomszéd végül milyen zajokat kelt a saját lakásában.

Ha még a tervezés közben vásárolunk

Ha a lakás megvásárlásakor még a kivitelezés előtt vagyunk és van lehetőségünk beleszólni a tervek alakulásába, célszerű elsősorban a hangszigetelést és a ház gépészetét átnézni. Ehhez akusztikai szakértőt is igénybe lehet venni, ebben az esetben a Magyar Mérnöki Kamara névjegyzékében szereplő SZÉS13 szakterületi jogosultságú szakembert érdemes választani.

Először a terv meglétét, aztán jogszerűségét, majd műszaki tartalmát érdemes vizsgálni. Ha nincs terv, akkor azon túl, hogy esetleg nem jogszerűek a tervek, érdemes a megtervezett állapotról megállapítani, hogy milyen teljesítőképességű lehet majd, amikor megépül. A ház központi gépészete, légtechnikája, a tervezett gépek és a vízvezeték hálózat a kiviteli terveken rajta lesz és ezekből a legtöbbször utólag is meg lehet állapítani, hogy vannak-e a hang szempontjából kockázatos elemek.

Kivitelezés közben

Kivitelezés közben hasonlóan célszerű eljárni, mint kivitelezés előtt, csak esetleg kevesebb időnk marad és többe kerülhet a változtatás. De sokszor ez még mindig kedvezőbb végeredmény ad, mintha már egy átadott lakást kell részleges bontással módosítani. Kivitelezés közben rendkívüli fontosságú egy olyan műszaki ellenőr jelenléte és ellenőrzése, aki kompetens módon és a megfelelő időben segít a minőségbiztosításban.

Kivitelezés után – mérés, javítások, átépítés?

Kivitelezés után már kész adottságok várnak bennünket az ingatlanon. A vásárlás előtt ilyenkor célszerű egy független hangszigetelés felmérést megrendelni, ami több szempontból is hasznos lehet. Egyrészt megmutathatja, hogy még ha minden a szabályoknak is megfelelő, milyen teljesítőképességre számíthatunk; másrészt kiderülhet, hogy esetleg nem jogszerű az állapot, és ez további mozgásteret ad a vevőnek. Ennek a kérdésnek lehetnek jogi aspektusai is, de műszaki és minőségi mindenképp: ha ilyen esetben a vásárlás mellett döntünk, utólagos javításra lesz szükség, ami valamennyi alapterület vagy belmagasság vesztéssel is együtt járhat. Az utólagos javítások sokszor nehezek, körülményesek és drágák, és gyakori, hogy nem hozzák meg a kívánt hatást, ezért magas kockázatúak is.

Lényeges, hogy a kopogóhangok elleni védelem javítását elsősorban abban a lakásban lehet megoldani, ahonnét a gerjesztés érkezik, tehát nem abban, ami a vásárlás tárgyát képezi, hanem a szomszédnál. Előfordulhat, sőt akár jelzés értékű is lehet, ha a mérés elvégzéséhez a felső szomszéd vagy az eladó esetleg nem járul hozzá. Időnként az alsó szomszéd felé történő mérés is jobb lehet az információ hiányánál.

A cikk folytatódik – szó lesz még ezekről